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[收购]中交地产:关于中交房地产团体有限公司宽免要约收购公司申请文件反馈意见的回覆

作者:银河网址登陆 2019-06-23 16:30 | 热度 

 


关于中交房地产集团有限公司

豁免要约收购中交地产股份有限公司申请文件

反馈意见的回复



中国证券监督管理委员会:

贵会于2018年8月30日出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意
见通知书(181226号)》(以下简称“反馈意见”)已收悉。


中交房地产集团有限公司(以下简称“收购人”、“本公司”或“地产集团”)
会同中信证券股份有限公司(以下简称“财务顾问”)、北京市嘉源律师事务所(以
下简称“律师”)等中介机构对反馈意见所提问题进行了落实及核查。现答复如
下,请予审核。


如无特别说明,本回复报告中的简称与《中交地产股份有限公司收购报告书》
中的简称具有相同含义。




问题:申请文件显示,本次收购后,你公司将由上市公司间接控股股东变
更为直接控股股东。同时,现除上市公司外,你公司下属中交置业有限公司、
中国房地产开发集团有限公司、中交海外房地产有限公司及绿城中国控股有限
公司(以下简称绿城中国)均拥有房地产开发业务和资产。你公司已就收购完
成后解决与前述公司的同业竞争出具承诺。其中,包括通过品牌定位划分、区
域市场划分、资产整合、业务整合等措施解决上市公司与绿城中国可能存在的
同业竞争。请你公司:1)补充披露以往你公司就解决与上市公司之间同业竞争
所作承诺的履行情况。2)按照《上市公司监管指引第4号——上市公司实际控
制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》有关要求,完善并补
充披露你公司为解决同业竞争问题拟采取的具体措施及其实施进展,相关安排
是否充分、有效。请财务顾问和律师核查并发表明确意见。


回复:

(一)补充披露以往你公司就解决与上市公司之间同业竞争所作承诺的履


行情况。


重庆实业(中交地产原证券简称)重大资产重组于2008年12月完成。通过
此次重组,中住地产成为上市公司控股股东,中房集团成为上市公司实际控制人。

中住地产、中房集团分别就避免同业竞争做出承诺。2010年8月,中房集团通
过国有资产无偿划转成为中交集团全资子公司。2015年7月,中住地产通过国
有资产无偿划转成为地产集团全资子公司,地产集团成为上市公司间接控股股东。

地产集团就承接中房集团尚未履行完毕的承诺做出承诺。


上述避免同业竞争的相关承诺及履行情况具体如下:

承诺方

承诺内容

承诺时间

承诺期限

履行情况

中住地产

为避免同业竞争,重组时中
住地产旗下的其他房地产资
产,包括北京汉华房地产开
发有限公司(简称“北京汉
华”)、华能(海南)实业开
发公司三亚公司(简称“三
亚公司”)、上海华能天地房
地产有限公司(简称“上海
华能”)、惠州华能房地产开
发经营公司(简称“惠州公
司”)等部分股权,尚在处置
过程中,或因其资产状况不
宜转入上市公司、中住地产
即将予以处置;对于该部分
资产,中住地产承诺在本次
发行股份及资产重组获得中
国证监会批准后12个月内处
置完毕

2008年5月

发行股份及
资产重组获
得中国证监
会批准后12
个月内

已履行完毕,具体履行情况
如下:

1、所持北京汉华、上海华能
股权已全部处置完毕;

2、三亚公司营业执照已于
2014年7月变更完毕,变更
后的经营范围与房地产开发
无关,经中交地产2015年第
三次临时股东大会审议,豁
免中住地产继续履行处置三
亚公司的承诺;

3、惠州公司营业执照已于
2016年3月变更完毕,变更
后的经营范围与房地产开发
无关,经中交地产2016年第
三次临时股东大会审议,豁
免中住地产继续履行处置惠
州公司的承诺

2014年6月30日,经中交地
产2014年第三次临时股东大
会审议通过,中住地产根据
实际情况对尚未完成的三亚
公司、惠州公司清理的完成
期限进行了变更,中住地产
承诺最迟在2016 年底前完
成三亚公司、惠州公司的资
产处置工作

2014年6月

2016年底前

中房集团

通过划分区域市场避免同业
竞争,包括:A.重庆实业重

2007年12月

持续履行

持续履行中,具体履行情况
如下:




承诺方

承诺内容

承诺时间

承诺期限

履行情况

组完成后,在重庆实业及其
控股子公司已有房地产业务
及拟开展房地产业务的城市
或地区重庆、四川、贵州、
广西、陕西、湖南、湖北等,
中房集团及中房集团控制的
其他企业不会直接或以合
作、参股等任何间接方式从
事新的可能对重庆实业构成
竞争的房地产业务,包括但
不限于房地产开发、销售、
租赁及物业管理业务等;B.
对于重庆实业重组前中房集
团及中房集团控制的其他企
业在上述重庆实业开展房地
产业务的地区已经开展、尚
未完成的可能对重庆实业构
成竞争的房地产业务,中房
集团已做出通过转让、委托
销售、委托管理等方式委托
与中房集团不具有关系的第
三方继续经营的安排,中房
集团仍享有收益权;C.重庆
实业重组完成后,在重庆实
业开展房地产业务的地区,
如中房集团或中房集团控制
的其他企业有任何商机可从
事、参与从事可能对重庆实
业构成竞争的房地产业务,
中房集团保证将该等商业机
会通知重庆实业,澳门银河官网,重庆实业
在通知指定的合理期间内作
出愿意利用该等商业机会的
肯定答复的,重庆实业将享
有取得该商业机会的优先
权;如果重庆实业放弃该商
业机会,中房集团保证在该
房地产项目进入实质销售或
经营阶段时,将该等房地产
项目转让或委托给中房集团
不具有关联关系的第三方,
中房集团仍享有收益权

1、在重庆实业完成重组复牌
后,中房集团及中房集团控
制的其他企业通过转让股权
等方式逐步退出了重庆实业
开展地产业务的城市或地
区,目前中房集团及中房集
团控制的其他企业已不存在
在中交地产开展地产业务的
城市或地区构成竞争的房地
产业务;

2、东莞中房龙域项目系中房
集团收购重庆实业之前下属
企业所遗留项目,处于尾盘
销售。该项目公司后续将不
再从事房地产开发业务,并
在筹划股权转让事项

在重庆实业重组完成之日起

2008年3月

在重庆实业

已履行完毕,具体履行情况




承诺方

承诺内容

承诺时间

承诺期限

履行情况

12个月内启动解决重庆实业
与ST 中房同业竞争的程序,
在不损害ST 中房及其流通
股股东利益的前提下,本公
司提议ST 中房召开股东大
会,解决ST 中房与重庆实
业的同业竞争问题,改善ST
中房的资产质量和盈利能
力,增强其可持续发展能力。

本公司承诺在ST 中房股东
大会表决该议案时投赞成
票。同时,本公司进一步承
诺:在重庆实业重组完成之
日起24个月内彻底解决重庆
实业与ST 中房的同业竞争
问题

重组完成之
日起24个月


如下:

2013年7月,经国务院国资
委批准,中房集团已将所持
中房股份(600890.SH)全部
股份协议转让给嘉益(天津)
投资管理有限公司,并已办
理完成股权过户手续。至此,
中房集团不再持股中房股份

地产集团

2015年7月,地产集团经无
偿划转受让取得中房集团持
有的中住地产100%股权,成
为中交地产间接控股股东。

地产集团表示:根据中国证
监会的相关要求,对于中房
集团尚未履行完毕且适用于
地产集团的承诺,地产集团
承诺予以承接并继续履行相
关义务

2016年3月

持续履行

持续履行中,具体履行情况
如下:

1、2016年2月,地产集团筹
划与中交地产的重大资产重
组事项,并拟在此次重大资
产重组过程中,根据实际情
况提出有效可行的同业竞争
问题解决方案,后由于重组
方案存在重大不确定事项,
中交地产于2016年6月终止
本次重大资产重组;

2、2017年4月,为尽量减少
和避免同业竞争情况,地产
集团与中交地产签订《托管
协议》,将下属全资子公司中
交置业有限公司的经营管理
权委托给中交地产行使;

3、2017年12月,中交置业
与中交地产签订《股权转让
协议》,将华通置业有限公司
100%股权转让给中交地产



(二)按照《上市公司监管指引第4号——上市公司实际控制人、股东、
关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》有关要求,完善并补充披露你公司
为解决同业竞争问题拟采取的具体措施及其实施进展,相关安排是否充分、有
效。



1、《上市公司监管指引第4号》有关要求

《上市公司监管指引第4号》规定,上市公司实际控制人、收购人作出的解
决同业竞争等各项承诺事项,必须有明确的履约期限,不得使用“尽快”、“时机
成熟时”等模糊性词语,承诺履行涉及行业政策限制的,应当在政策允许的基础
上明确履约时限;承诺相关方在作出承诺前应分析论证承诺事项的可实现性并公
开披露相关内容,不得承诺根据当时情况判断明显不可能实现的事项。


2、地产集团为解决同业竞争问题拟采取的具体措施及其实施进展

地产集团已于2018年8月7日作出关于避免同业竞争的承诺。根据《上市
公司监管指引第4号》具体要求,地产集团于2018年10月11日出具《关于避
免同业竞争的补充承诺》(以下简称“《补充承诺》”),对解决同业竞争问题拟采
取的具体措施进行了完善,具体如下:

“一、本公司将继续深入推进国有企业改革,落实国企改革“双百行动”部
署,并以此为契机,在2021年底前,采取现金收购、换股并购或其他可行的方
式逐步启动下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的深度融合。


二、在本公司完成旗下房地产业务整合前,本公司将采取切实有效的措施,
维持下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产在各自经营区域独立运营
的现状;对于目前下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产业务重叠的城
市,本公司将协调该等企业和中交地产之间实现投资区域、品牌和产品的差异化
发展;在此期间本公司将继续积极努力逐步减少重叠城市数量。


三、如在2021年底前因上述整合方案未获相关公司董事会和/或股东大会审
议通过,或整合方案未通过国有资产、证券监管等主管审批机关批准,或因宏观
政策、境内外市场发生重大变化对方案实施产生重大不利影响等原因,造成本公
司房地产业务板块整合工作无法顺利进行,本公司将积极采取区域划分、品牌区
分、产品差异化等方式避免下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产可能
产生的同业竞争问题,并继续研究和制定其他可行的同业竞争解决方案。


四、自本承诺函生效日起,本公司承诺赔偿中交地产因本公司违反本承诺而
实际遭受的损失。



本承诺函一经签署即在本公司作为中交地产控股股东期间持续有效且不可
撤销。”

3、相关安排充分有效性分析

(1)履约期限

《补充承诺》已明确关于解决同业竞争问题的履约期限。


(2)履约能力及履约风险

地产集团为中交集团下属房地产业务的专业子集团,资产及业务规模较大,
资信状况良好。2018年8月,地产集团入选国务院国资委国企改革“双百行动”

企业名单,享受改革政策扶持。因此,承诺人地产集团具备相应履约能力,履约
风险较低。


(3)不能履约时的制约措施

如违反承诺不能履约时,地产集团已承诺赔偿中交地产因此实际遭受的损失。


综上,地产集团已出具补充承诺,完善了解决同业竞争问题拟采取的具体措
施,相关安排充分有效,符合《上市公司监管指引第4号》的要求。


补充披露情况

已在《中交地产股份有限公司收购报告书》“第七节 对上市公司的影响分析”

之“二、收购人与上市公司的同业竞争情况”部分补充披露相关内容。


财务顾问核查意见

经核查,财务顾问认为:

(一)收购人已就过往作出的关于解决与中交地产之间同业竞争的承诺及其
履行情况进行了如实披露。


(二)收购人为解决与中交地产同业竞争问题所作补充承诺及拟采取的具体
措施符合《上市公司监管指引第4号——上市公司实际控制人、股东、关联方、
收购人以及上市公司承诺及履行》有关要求,相关安排充分有效。


律师核查意见


经核查,律师认为:

(一)收购人已就过往作出的关于解决与中交地产之间同业竞争的承诺及其
履行情况进行了如实披露。


(二)收购人为解决与中交地产同业竞争问题所作补充承诺及拟采取的具体
措施符合《上市公司监管指引第4号——上市公司实际控制人、股东、关联方、
收购人以及上市公司承诺及履行》有关要求,相关安排充分有效。





(此页无正文,为中交房地产集团有限公司对《关于中交房地产集团有限公司豁
免要约收购中交地产股份有限公司申请文件反馈意见的回复》之签署页)





中交房地产集团有限公司

2018年10月11日




(此页无正文,为中信证券股份有限公司对《关于中交房地产集团有限公司豁免
要约收购中交地产股份有限公司申请文件反馈意见的回复》之签署页)





法定代表人: 张佑君





财务顾问主办人: 赵 巍 伍耀坤





财务顾问协办人: 焦大伟





中信证券股份有限公司

2018年10月11日


  中财网

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